Specials:  Immobilien Finanztipp

Trotz heftiger Schwankungen bewegen sich die Baugeldzinsen immer noch auf niedrigem Niveau. Sind heute zehnjährige Annuitätendarlehen schon unter 5,0 Prozent (Effektivzinssatz) zu haben, so liegt der durchschnittliche Zinssatz der vergangenen 20 Jahre bei 7,5 Prozent. Deshalb ist zu raten die Tilgungsraten deutlich zu erhöhen.

So günstig die Konditionen derzeit sind, so bergen sie doch eine Gefahr: Wer sich von Billigzinsen bei üblichen 1,0 Prozent Tilgung einlullen lässt, steht sich nach Ablauf einer Zehn-Jahres-Festlegungsperiode deutlich schlechter mit seiner Restschuld als jener Kollege, der zu 7,5 Prozent-Zeiten abschließen musste - bei höherem Zins wirkt sich eine gleich hohe Tilgung deutlich effektiver aus.

Die Begründung liegt in der konstanten Kreditrate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Während der Laufzeit verringert sich der Zinsanteil der Rate, da die Restschuld immer mehr abnimmt. In der konstanten Rate steigt der Tilgungsanteil durch den ersparten Zinsanteil mehr und mehr an. Bei nierdrigeren Zinsen reduziert sich der Zinsanteil langsamer, dadurch steigt auch der Tilgungsanteil langsamer als bei höheren Zinsen. Und so benötigt man bei einem Zinsniveau von 6,0 Prozent rund 30 Jahre, um ein Darlehen mit einer anfänglichen Tilgung von 1,0 Prozent zurückzuzahlen. Bei einem Zinsniveau von 4,0 Prozent benötigt man beim gleichen Tilgungssatz sogar rund 40 Jahre.

Also sollte man die heutigen Top-Konditionen nutzen und das Geld in die Tilgung stecken, das der Kollege für Zinsen aufwenden muss. Und statt 30 Jahre zu warten - und dabei zweimal erneut für zehn Jahre festzulegen, vielleicht sogar mit höheren Zinsen -, macht der Vermittler die Gegenrechnung auf: Wie hoch muss die Tilgung sein, um mit der eigenen Baufinanzierung innerhalb eines überschaubaren Zeitraums damit "durch" zu sein?

Bei einem nominalen Zinssatz des Hypothekendarlehens von 5,0 Prozent dauert der Schuldenabtrag 30 Jahre mit einer 1,4-prozentigen Tilgung. 25 Jahre Bezahlen ist angesagt bei 2,0-prozentiger Anfangstilgung. Schon nach 20 Jahren schuldenfrei ist man bei 2,9 Prozent vereinbarter Tilgung. Wer zusätzlich zum Zins 4,5 Prozent in die Tilgung investiert, hat nach 15 Jahren seine Verbindung zur Hypo-Bank gekappt, und bei 7,8-prozentiger Tilgung sogar schon nach zehn Jahren.

 
Tiefergehende Quellen:

manager magazin - Wenn nicht jetzt, wann dann?

Ellwanger & Geiger - Finanzierung Immobilienbesitz, Finanzierungsnewsletter