Specials:  Spekulativer Immobilienerwerb

Schwerwiegende Gründe, das Vertrauen des Steuerbürgers zu enttäuschen sind nicht zu erkennen, es sei denn ...

Die zweijährige Spekulationsfrist wurde 1925 eingeführt und galt bis 1999 als Maßstab. Danach galt nunmehr eine10jährige Spekulationsfrist die offensichtlich mit Einzug der CDU/SPD Koalition in den Bundestag auch keinen Vertrauensschutztatbestand mehr darstellt. Quo Vadis?

Mit der rückwirkenden Besteuerung hatte die damals rot-grüne Bundesregierung die Linie überschritten und die riskante Steuerpolitik von Ex-Finanzminister Oskar Lafontaine holte sie offensichtlich wieder ein. Über sein rüdes Abkassieren bei den Steuerzahlern wurde bereits in mehreren Fällen durch das Bundesverfassungsgericht entschieden.

Auch rügte der Bundesfinanzhof (BHF), wie nachlässig die nunmehr abgedankte Regierung mit dem Vertrauen von Bürgern in jahrzehntelange Gesetzespraxis umging, und legte den Fall (Az.: IX R 46/02) den Verfassungsrichtern vor. Seit dem Erlass der ersten Gesetze durch die rot-grüne Bundesregierung bekamen somit mehr als acht Regelungen vom BFH das Prädikat "verfassungswidrig".

Am 24. März 1999 hatte die Bundesregierung ein so genanntes Steuerentlastungsgesetz beschlossen, das die Spekulationsfrist für Immobilienbesitzer auf das Fünffache verlängerte. Nicht zwei, sondern zehn Jahre mußten Anleger ihre Wohnung halten, wenn sie die Gewinne aus dem Wiederverkauf steuerfrei einstreichen wollten. Der Fiskus schlugt auch bei denen zu, die zum Zeitpunkt des Gesetzesbeschlusses schon seit Jahren eine Wohnung vermietet und die alte Spekulationsfrist schon lange überschritten hatten. Ihnen drohte die Einkommensteuer- und zwar nicht nur auf den Verkaufsgewinn, sondern auch auf sämtliche Abschreibungen.

Schon 2002 hatte das Finanzgericht Köln den Verfassungsrichtern den Fall eines Rentnerpaars vorgelegt (Az.: 13 K 460/01). Sie sollen rückwirkend auf ca. 230 000 Eur Steuern zahlen, obwohl sie vier Wochen vor der Gesetzesänderung ihr Grundstück verkauft hatten.

Vieles sprach dafür, dass das Bundesverfassungsgericht den Spielraum, Steuerpflichtige rückwirkend zu belangen, künftig stärker einschränkt. Steuerzahler, die von einer für sie positiven Entscheidung des Gerichts profitieren wollten, konnten verhindern, dass ihr Steuerbescheid bestandskräftig wurde. Wer seinen Bescheid erhielt, konnte innerhalb der 4-Wochen-Frist Einspruch einlegen: Am besten mit Hinweis auf das BFH-Urteil und die damals laufenden Verfahren beim Bundesverfassungsgericht. Beim Steuerbescheid unter Vorbehalt der Nachprüfung ist übrigends zu raten, beim Finanzamt einen Änderungsantrag zu stellen, dass die Spekulationssteuer auf null gesetzt wird, sollte das Steuergesetz auch in Karlsruhe scheitern.

Zur weiteren Entwicklung im Spekulationssteuerstreit gab es mehrere Möglichkeiten für die neue Bundesregierung: Unwahrscheinlich war, daß die Rückwirkung für nichtig erklärt wurden. Was jedoch für den Steuerbürger die beste Nachricht gewesen wäre, deren Immobilien bereits Ende 1998 aus der zweijährigen Spekulationsfrist herausgefallen waren. Natürlich war es auch denkbar, daß das Bundesverfassungsgericht die Rückwirkung für unvereinbar mit dem Grundgesetz erklärte, aber aus haushaltspolitischen Gründen die weitere Anwendung des bisherigen Rechts anordnete. Für am wahrscheinlichsten war jedoch, daß das Bundesverfassungsgericht dem Gesetzgeber die Aufgabe aufgab, eine angemessene Übergangsregelung zu treffen.

Denkbar waren verschieden Varianten, die auch der BFH in seinem Urteil anführte. Beispielsweise konnten nur Immobilien betroffen sein, die nach der Gesetzesänderung angeschafft wurden. Möglicherweise konnten auch nur die Immobilien von der Neuregelung ausgenommen werden, die bereits aus der so genannten "Steuerverstrickung" herausgefallen waren, für die also die alte, kürzere Spekulationsfrist bereits abgelaufen war. Denkbar - allerdings kompliziert - war: Besteuert würden nur diejenigen Wertsteigerungen der Immobilie, die nach der Gesetzesänderung eingetreten sind.

Unsicherheit herrscht nunmehr durch die geplante Änderung des § 23 Einkommensteuergesetz (EStG). Es ist jetzt vorgesehen, dass der Verkaufsgewinn beim Verkauf von Immobilien mit einem einheitlichen Steuersatz besteuert wird. Dieser soll zum 1. Januar 2007 eingeführt werden. Im Gespräch sind dabei rund 20 Prozent. Der Steuersatz greift dann unabhängig von der Haltedauer der Immobilie. Damit ist auch die Spekulationsfrist von 10 Jahren vom Tisch, denn grundsätzlich müssen dann private Anleger bei Verkauf den erzielten Gewinn besteuern. Offen ist indes, wie die Höhe des Gewinns ermittelt wird.

Seit dem 1. August 1995 wurde die Höhe des Veräußerungsgewinnes als Differenz von Verkaufspreis und Buchwert der Immobilie bestimmt und nicht als Differenz aus Verkaufspreis und Kaufpreis. Wird der Veräußerungsgewinn aus der Differenz von Verkaufspreis und Buchwert ermittelt, so ergäbe sich insbesondere für Anleger, die ihre Immobilie schon recht lange besitzen und die demnach einen sehr niedrigen Buchwert aufweist, eine sehr hohe Steuerlast.

 
Tiefergehende Quellen:

ivd.net - Immobilienverband Deutschland e. V.

bfw-bund.de - Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V.