Detailwissen:  Auslandsimmobilien   

Ein Auslandsimmobilienanteil dient Ihrem Portfolio als Inflationsschutz mit hohen Renditen

Umfragen bestätigen in schöner Regelmäßigkeit: Die Immobilie gilt hierzulande als sicherste Altersvorsorge. Eine Infratest-Studie offenbart, dass ca. 75 % der Deutschen ihre Altersvorsorge auf Grund und Boden bauen wollen. Um die 35 % vertrauen Lebensversicherungen, die gesetzliche Rente landet mit 15 % Nennungen im Keller.

Wer in Steine investiert, hat verschiedene Möglichkeiten - vom Eigenheim bis zum Geschlossenen Immobilienfonds. Fonds beteiligen meist an einem Objekt oder mehreren Häusern. Vorteil: Die finanzielle Einstiegshürde liegt niedrig. Für die Beteiligung an einem Wolkenkratzer in bester Lage New Yorks reichen oft schon 10 000 Euro. Für jeden Anleger, der sich also keine Immobilie kaufen will oder kann, bietet der Geschlossene Immobilienfonds eine ideale Auswegmöglichkeit.

Aus Steuersicht bieten Auslandsfonds zusätzliche Vorteile. Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und dem Rest der Welt stellen sicher, dass Mieteinnahmen und Veräußerungserlöse nur im Land des Objektstandorts zu versteuern sind. Der deutsche Fiskus geht bis auf den Progressionsvorbehalt leer aus.

In den USA beispielsweise kommen Immobilieneigner in den Genuss eines Freibetrages in Höhe von 3100 US-Dollar. Mieteinnahmen bis zu dieser Höhe lösen keine Steuerzahlungen aus. In Deutschland würde der Fiskus bis zur Hälfte abkassieren. Auf Grund des Steuerfreibetrags bleiben daher die Einkünfte aus einer Fondsbeteiligung von rund 45000 US-Dollar steuerfrei. Auch wer mehr Miete bezieht, bleibt im Vorteil: Er profitiert von den niedrigen Eingangssteuersätzen in den USA. Dort zahlen Ledige bis 7150 US-Dollar nur 10 %. Würden sie den Ertrag zusätzlich zu ihrem Spitzeneinkommen in Deutschland verdienen, müssten sie ihrem Wohnsitzfinanzamt bis zu 45 % abtreten.

Vergleichbare Bonbons bieten auch andere Standorte. Auch in Österreich müssen deutsche Anleger grundsätzlich eine Steuererklärung abgeben. Neben dem Zeitaufwand entstehen dem Anleger dadurch auch Kosten. Deshalb nutzen Sie die Möglichkeit, innerhalb des Freibetrages zu bleiben. Denn wer in 2004 weniger als 3640 Eur Einkommen in der Alpenrepublik erzielt, muß keine Steuern bezahlen und damit normalerweise auch keine Steuererklärung abgeben.

In Holland orientiert sich der Finanzminister bei Mieteinkünften nicht am Überschuss, sondern an einer Pauschale. Er unterstellt Jahr für Jahr 4 % Rendite und versteuert sie mit einem fixen Steuersatz von 30 %. Unabhängig von der tatsächlichen Höhe der Einkünfte. Ein Vorteil für Gutbetuchte, die beim Nachbarn keine höhere Progression fürchten müssen. Anleger, die die Sparerfreibeträge überschreiten, bieten Auslandsfonds insofern überdurchschnittlich hohe Nettoerträge.

Über den Standort sollten allerdings nicht nur Freibeträge und Steuersätze entscheiden. Auch die volkswirtschaftlichen Daten und Perspektiven sollten stimmen. Eine aktuelle Bewertung renommierter Immobilienexperten trennt die Spreu vom Weizen: USA, Kanada und die Niederlande rangieren ganz oben. Osteuropa bietet mit hohen Wachstumsraten unter den aufstrebenden Ländern Einstiegschancen für Mutige.
 

Tiefergehende Quellen:

brainguide.com, R. Amann - Skript ausländische Einkünfte

Ernst & Young - Relevante Steueränderungen bei Auslandsinvestments

LaSalle Investment Management - Ranking internationaler Immobilienstandorte

competence-site.de - Auslandsimmobilienfonds versus Deutsche Immobilienfonds

die grenzgänger.lu - Doppelbesteuerungsabkommen und Progressionsvorbehalt in der Praxis

der immobilienbrief.de - fonds brief Nr. 20/2006, Seite 10: Beteiligung in Dubai? Berechnung des individuellen Progressionsvorbehalts