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Wird die Bedeutung der Deutschen Immobilie als Bestandteil des Portfolios von Vermögensberatern unterschätzt?

Mit ca. 39 Millionen Wohnungen verkörpern die Immobilienwirtschaft den größten Kapitalposten im gesamtwirtschaftlichen Anlagevermögen Deutschlands. Die darin enthaltenen 22 Millionen Mietwohnungen (13 Millionen davon in Privathand) sind außerdem der größte Mietmarkt in Europa. So die Zahlen des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen für Anfang 2005.

Aufgrund vielfältiger am Markt existierender Immobilien-Produkte kann im Prinzip jeder Depotgröße ein "Anlagebaustein Immobilie" nutzbar gemacht werden, der sinnvoll in die Portfoliostruktur eines privaten Anlegers passt. Für den Investor stellt sich somit die Frage, welche Immobilien-"Verpackung" seinem speziellem Bedürfnis und Risikoprofil entspricht und welche Ertragschancen im Verhältnis zu einer Alternativanlage bestehen. Im wesentlichen stehen folgende nationale als auch internationale Immobilien-Engagements zur Verfügung:

1. Direkterwerb	In Form von Gewerbeimmobilien, Wohnimmobilien und Grundstücken
2. Fondsbeteiligungen	In Form von offenen oder geschlossenen Immobilienfonds und Immobilien-Leasingfonds
3. Immobilienfonds auf Aktien	In Form von geschlossenen Immobilienfonds, die an der Börse gehandelt werden, zum Beispiel Real Estate Investment Trusts (Reit's) in den USA
4. Immobilienaktien	In Form von in- und ausländischen börsennotierte Gesellschaften, die in Immobilien investieren, beziehungsweise Immobilien verwalten

Je nach Höhe der persönlichen Vermögensverhältnisse kann der Anleger aus dieser breit gefächerten Angebotspalette wählen und sollte grundsätzlich entscheiden, ob er in einen Fonds - mit relativ geringem Liquiditätsbedarf je Losgröße - oder eine Direktanlage investieren möchte. Beide Formen bieten die Möglichkeit der Anlage in Wohn- oder Gewerbeimmobilien. Gewerbeimmobilien weisen im allgemeinen höhere Renditen und Wertentwicklungschancen auf. Bei Wohnimmobilien behindert die aktuelle Mietrechtsprechung eine renditewirksame Einflussnahme auf die Mietenstruktur.

Während in den westlichen Nachbarländern die Preise für Wohnimmobilien stark angezogen sind, locken hierzulande niedrige Immobilienpreise und die günstige Zinsen zum Kauf. So haben Beteiligungsgesellschaften aus dem Ausland bereits in 2004 weit über 20 Milliarden auf dem deutschen Immobilienmarkt investiert. Womit sich die zeitgleiche Schieflage offener deutscher Immobilienfonds als Kuriosum entpuppt: Ausländer steigen in Deutschland ein und heimische Investoren sind dabei sich zu verabschieden.

Institutionelle Anleger engagieren sich in hohem Maß auf dem gewerblichen Immobilienmarkt. Auch mit den geschlossenen Immobilienfonds werden dem Privatinvestor überwiegend gewerbliche Immobilien angeboten, obwohl die Höhe der Mieterträge beziehungsweise die Gefahr von Leerständen dabei wesentlich stärker von allgemeinen Konjunkturentwicklungen beeinflusst wird. Europäische Märkte und Standorte wie London oder Paris veranschaulichen dies. In den USA sollte beispielsweise das traditionell höhere Risiko durch eine entsprechende Rendite von 8-11% p. a. ausgeglichen werden. Der Anleger sollte dafür jedoch weitaus höhere Preisschwankungen der Objekte in Kauf nehmen als zum Beispiel in Deutschland. Auf verschiedene Ballungszentren verteilt, weist der hiesige Gewerbe-Immobilienmarkt geringere Ausschläge auf. Es gilt: Gewerbeimmobilie hat im Gegensatz zu Wohnimmobilie ein höheres Risiko-, aber eben auch ein entsprechend höheres Ertragspotential.

Die reine marktbezogene Investitionsentscheidung für das Entwicklungspotential ist jedoch für Institutionelle ein zu einseitiger Ansatz: Zu berücksichtigen bei strategischen Entscheidungen für flexible Dispositionen sind speziell in Deutschland die höheren Transaktionskosten und lokalen Gesetzmäßigkeiten. Modelle für Risikostreuung setzen strategische Umsetzung mit strategischer Zielsetzung und Asset Class Allocations voraus, um ein Investment/Fund Management zu der in der Regel vorhandenen operationellen Umsetzung zu ermöglichen. Portfoliomanagement lebt von der kurzfristigen Umschichtung des Bestandes. Die Analyse sowohl marktbezogenen Faktoren, als auch die Erfassung unternehmensbezogenen Faktoren sowie die Erfassung der standort- und objektbezogenen Ursachen sind daher eine wichtige Voraussetzung für den Ankauf und Verkauf von Unternehmen und Beständen. Der Ausgangspunkt für Investition in Immobilien in Verbindung mit einem Asset-Liabilty-Management eignen sich in Verbindung mit den Techniken der B2C Customer Relations um das Ertrags-Risko zu optimieren.

Mit andern Worten: Die Vielzahl der Immobilientypen und der verschiedenen Varianten, Immobilien zu halten, sowie die Markteinflussfaktoren und der damit einhergehenden Konjunkturabhängigkeit erschweren eine generalisierende Aussage über die Immobiilienperformance. Renditen reagieren stark auf die Halteperiode des Investments, da die nicht unerheblichen Fixkosten (z.B. Bank- oder Maklerprovisionen, Grunderwerbssteuer, Ausgabeaufschläge, Agio) sich erst mit zunehmender Haltedauer amortisieren. Die indirekte Anlage bietet hier den Vorteil, dass der private Anleger vom Sachverstand der Fondsmanager profitieren kann. Bei Engagements ist eine langfristige Rendite von 6-8 % durchaus zu erwarten.

Aufgrund von Zeitreihen-Analysen der Bestimmungsfaktoren der Immobilien und den historisch günstigen Finanzierungszinssätzen wird die derzeitige Einstiegssituation für Immobilien und geschlossenen Immobilienfonds an geeigneten Standorten als günstig angesehen.

Detailwissen: Immobilienbeteiligung, Geschlossener Immobilienfonds

Vom statischen Substanzwert zum dynamischen Ertragswert